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Casa / Finanzas / Inmobiliarias

Pregunta inmobiliaria del inversionista: ¿Rehab y venta, o Rehab y subsistencia?

Por:Bruce W. Ford


Aquí está otra pregunta impresionante que recibí de mi tablero de la discusión. La pregunta; ¿Por qué característica que guarda de la incomodidad después de ella es rehabbed? ¡Porqué no venta después del rehab y CONSIGUE PAGADA!



¿Por supuesto, las primeras preguntas a que usted debe contestar son cómo es inesperada es su necesidad del efectivo rápido? Usted puede generar probablemente el efectivo MÁS A CORTO PLAZO vendiendo a rehabbed recientemente la casa. Pero, usted dará mucho de él lejos en impuestos viene April.



¡Si usted lo guarda, usted está parado para hacer más! Usted también gozará de algunas grandes ventajas mientras que usted para poseerlo tal como flujo de liquidez, una rotura de impuesto, y MÁS efectivo con el aprecio futuro. Usted puede todavía tirar de algo de efectivo agradable algunos meses después de comprarlo cuando usted financia de nuevo (rehab del poste) la característica de su dinero duro (en el préstamo del 70% a valorar) al financiamiento a largo plazo (en el préstamo del 85% o del 90% a valorar).



La respuesta corta es un inversionista va a hacer considerablemente más dinero colgando sobre una característica después de que sea rehabbed. Hay una desventaja a ella. Usted tiene que ser un propietario, y usted tiene que decidir si usted desea hacer eso. No pienso que es demasiado tan malo que desea el landlording es correctly.



Deje me ilustrar la diferencia en dinero total entre el rehab y venta, y rehab y alquiler que invierten con este ejemplo;



Digamos tarifas del aprecio son el 5% en su ciudad y el precio medio de a rehabbed recientemente la característica en los inversionistas de las vecindades que la compra adentro es $100.000. También digamos allí es cuenta y Fred.



La cuenta vende sus características después de rehabbing y hace $15-18.000 por casa. ¡Buen billete del muchacho!



Fred guarda sus proyectos del rehab y el efectivo-hacia fuera financia de nuevo, sacando alrededor $10.000 por casa en el plazo de 3-6 meses de la propiedad. (Fred negocia su dinero duro del cociente del préstamo-a-valor del 70% (LTV) para el largo plazo, hipotecas de 30 años en un tipo de interés más bajo con un préstamo 85-90% al cociente de valor. Él embolsa la diferencia entre a lo que cuesta paga apagado el dinero duro y la nueva hipoteca menos costes de cierre. Esto se resuelve a cerca de $10.000 por



La cuenta (rehab y venta) hace una gran vida. ¡Diez casas por año son $150.000-$180.000 por el cascabeleo agradable del año...! La desventaja es que el billete tiene que guardar el rehabbing para guardar el hacer eso de año-después-año que vive y paga impuestos sobre todo ese dinero como renta regular (ouch!). Sus $150.000 por año está tan en la realidad algo less.



Fred (el rehabber) también hace una gran vida. Diez casas por año le hacen $100.000 o tan en efectivo exento de impuestos, spendable. Pero, Fred controla millón de dólares en inmobiliario y está entrando para arriba en año del valor después del año. También, Fred no paga ningún impuesto sobre ese dinero que él consigue del efectivo-hacia fuera financia de nuevo. ¡Es parte de una hipoteca, así que debe ser pagado detrás, por lo tanto no es renta! ¡Amo esa parte!



Miremos qué Fred que hace más de cerca.



Digamos a un Fred comprado 10 casas valoradas en $100.000 por cada uno, debe $90.000 en cada uno (después de que el efectivo del 90% hacia fuera financia de nuevo), él controla tan $1.000.000 en característica. Si él las guarda 5 años (si se asume que una tarifa baja del aprecio... que es bastante conservadora):



Año de la compra - 10 casas

Año 1 - Las mismas 10 casas

Año 2 - Las mismas 10 casas

Año 3 - Las mismas 10 casas

Año 4 - Las mismas 10 casas

Año 5 - Las mismas 10 casas



Esencialmente, Fred hace $50.000 adicionales por el año para guardar 10 características. Después de poseerlas 5 años, si él vende, él pone $276.000 en su bolsillo.



Recuerde el



- Algunas partes del país apreciarán mucho más rápidamente el de 5%. Heck que las características de algunos lugares doblarán en valor en 5 years.

- No se incluye ningunas ventajas de impuesto de guardar la característica aquí. Eso se compara a los millares de dólares en income.

- Éste es UN año de la diez-casa. Digámosle desean "rematar hacia fuera" en poseer 30 casas. Bien, en apenas un par de años su compra retrasará a un chorrito y usted comenzará a vender y a cobrar fuera de características. ¿Significo, cuánto diez-casa que los años a usted necesitan encadenar juntos antes de que le fijen para la vida?

¿- Qué si usted sostiene estas casas 10 años? Los números consiguen exciting.



Si usted es como mí y usted no desea hacer esto por demasiados años, después llevar a cabo las características por algunos años hace muchos de sentido, especialmente si usted no tiene mucho dinero personal invertido en ellos.



¿Tan qué de la vieja cuenta pobre? Las ocasiones son, billete satisfarán su necesidad del efectivo a corto plazo, entonces comienzan a llevar a cabo la característica. ¿Qué usted piensa?



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Artículo de fuente: http://www.articles3k.com

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Bruce W. Ford es el redactor de Rehab-Real-Estate.com. Consiga su informe especial importante dado derecho "las cosas 12 que los gurúes inmobiliarios de la inversión no dirán You" en Rehab-Real-Estate.com.








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